O aluguel hoje é uma tendência no mundo inteiro por conta do aumento dos preços dos imóveis. A população mais jovem cada dia mais opta pelo aluguel à compra do ativo. No Brasil, apenas 25% das residências urbanas são alugadas, contra 40% nos EUA. Em Nova York, esse número salta para 60% e os preços dos aluguéis na cidade não param de subir: estão 36% mais altos em relação ao ano passado e 15% a mais se comparados com o período que antecedeu a pandemia.
De olho neste mercado, a Nau Capital, multi-family office que direciona capital e inteligência para otimizar e preservar patrimônio, trouxe para seus investidores uma tese que aposta no momento imobiliário de Nova York. Trata-se de captar recursos para um fundo que adquire, reforma, aluga e, posteriormente, vende prédios residenciais com não mais do que 10 apartamentos, bem localizados, com bom acesso ao transporte público, e em áreas que são historicamente resilientes a todo tipo de crise.
Na ocasião, em meio a queda ocorrida de quase 30% nos preços dos imóveis em Nova York, o que favoreceu a aquisição, e, em seguida, com a retomada econômica impulsionada pelo crescimento de vacinação na região, os preços de imóveis residenciais retornaram aos patamares históricos conhecidos. Essa tese vislumbra comprar por um bom preço um imóvel relativamente degradado, mas cujo custo de reforma não exceda 15% do valor de compra. Depois de retrofitados, esses edifícios antigos localizados em Manhattan e Brooklin são alugados a uma yield alvo de 6,5%a.a e vendidos com uma compressão de taxa a investidores profissionais.
“Em 2021, alocamos R$ 55 milhões nessa tese de investimento em imóveis em Nova York. O fundo já vendeu um dos prédios com uma TIR de 43% e ofereceu aos clientes brasileiros a oportunidade de surfar na reabertura do principal polo financeiro do mundo após a pandemia”, conta Lucas D’Alcantara, sócio da empresa, que hoje tem R$ 2,3 bilhões sob gestão. “Agora, vamos para uma nova rodada dessa operação, alocando R$ 70 milhões para os investidores que queiram diversificar o patrimônio em uma tese sólida e que tem se mostrado vencedora. Os fundos têm prazo de cinco anos e apresentam expectativa de rendimento, em média, 15% líquido ao ano em dólar”, acrescenta o executivo.
O fundo de investimento recomendado pela Nau Capital, RBR Club 3, é da RBR Asset, que tem R$ 1 bilhão de ativos sob gestão alocados na área internacional. Dona também dos fundos RBR Club 1 e 2, ela tem 41 prédios e 450 apartamentos em NY, e desenvolve parcerias com nove empreendedores locais.
“A vacância nesse segmento atingiu um pico de apenas 5% e a baixa oferta de apartamentos disponíveis para locação em Nova York são fatores que trazem segurança aos investidores. Adicionalmente, o aumento da alta inflação fez com que o valor do aluguel esteja em constante reajuste positivo, trazendo maior ganho potencial”, ressalta Lucas.
Para ele, a expectativa de aumento de juros nos EUA é hedgeada em tese pelo aumento do cap rate na locação. “Em um cenário onde a taxa básica de juros norte americanos atinja, por exemplo 4% a.a., haverá um spread confortável no patamar dos 6.5% a.a., corroborado ainda pela tendência da queda posterior dos juros, dado os patamares históricos nos EUA”, analisa. “Auxiliar o cliente com gestão financeira é cada vez mais uma commodity, pois todos os agentes têm plataforma. Nesse ambiente de juros altos, o que faz brilhar os olhos dos clientes são soluções alternativas diferenciadas e criativas.”
